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“债务如酒,喝时一时爽,吐时翻肚肠。”
龙湖吴亚军说的这句话,用来描述富力从买方变成卖方的角色转变,看起来最为贴切。
前天,富力宣布将广州富力国际空港综合物流园70%的权益卖给黑石,对价同为估值63亿元的70%。
这个物流园,是富力持有的面积最大、价值最高的一宗投资性物业,也是唯一的物流仓储资产,已正式运营11年。
63亿元的估值,占整个富力投资性物业估值的17%。
如果再给李思廉一个机会,在几个万达酒店,和这个位于白云机场旁稀缺的物流园之间,他会选择哪一个?
答案已经不重要了,李思廉现在面临更重要选择——以哪种方式最快速拿到现金,以偿还债务、降低负债,保证公司安全运营。
除了与黑石这笔交易之外,富力还有一系列资产处置计划,其中包括以60亿元将广州黄埔笔村旧改项目部分股权出售给平安不动产;20亿元出售海南富力海洋欢乐世界股权。
这些交易都有一个过程,对于房企来说,拿钱最快、成本最低方式仍然是卖房子。
刚刚过去的10月份,富力实现了单月160.5亿元的销售额,创造了16个月以来最高单月销售记录,使得前10个月销售额上升至1026.8亿元。
如果接下来两个月,都延续10月份销售数字,富力全年销售额与2019年1382亿元相差不多,而与全年1520亿元销售目标,则可能还有略微一段差距。
富力正在试图扭转局面。
双十一期间,富力拿出500亿元现货放在“好房双11”平台,进行线上促销。为了给销售助力,李思廉甚至罕见接受了专访,透露三个降负债办法:
第一、现在最好的方法,还是按预售证来销售房子;
第二、可能要卖一些已经盖好的投资性物业;
第三、找人合作开发项目,或者卖一些项目股权。
不过,富力执行的策略远远不止这些。上半年,富力通过暂缓拿地,将净负债率从198.88%下降至176.66%。
当时,李思廉强调希望年内净负债率再下降10个点左右,如果货币资金、净资产保持大体不变,这意味着富力需要减少负债:
100亿元。
如果不考虑成本,比卖房更快拿到现金,还有两个方式:股权融资、发行信用债。
一个月前,富力完成配售2.57亿新股,分出6.85%股权,筹资21.86亿元,这是富力上市15年来第二次配股,第一次发生在2019年底。
与此同时,富力正在发行一笔2年期美元票据,不惜付出最高发债利率成本,最终指导利率已超过12%。
接下来的12月,以及明年1月,富力面临“18富力08”余额40亿元、“18富力10”余额70.2亿元的境内公司债进入回售期。
富力目前坚持“18富力08”6.58%的利率不调整。对比境外发债成本,这看起来是一次高级博弈,也像是一种冒险。
两年前,万科提醒自己要“活下去”,有的房企没有听进去,如今需要万科的“拯救”。
从这方面来看,富力的打折促销、卖最稀缺资产、发最贵债券,算得上一个真正想降负债的“模范生”。
(文章来源:乐居财经)
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