港股物企上市企业再迎“头部公司”。11月17日，金科智慧服务(09666.HK)正式在香港联合交易所主板挂牌上市，总市值298亿元，位列已上市物业股第六位。本次上市共发行1.34亿股，每股定价44.17港元，共募集资金约57.38亿港元(超额配股权行使后)。

　　尽管经历了港股市场规模庞大的新股发行潮，物业板块进入调整新阶段，但以金科智慧服务为例的龙头“明星股”依旧获得了市场瞩目。据金科智慧服务股份配发结果显示，其股份发售价厘定为44.7港元/股，在香港公开发售初步提呈发售股份中，其获得了约11.17倍的超额认购。

　　开盘之后，金科智慧服务股价应声上涨，盘中最高涨至48.00港元/股，较发售价升7.38%。国盛证券在当天发布的研报中指出，考虑到公司强劲的市场化外拓竞争力以及良好的盈利成长性，给予公司目标价62.0港元，首次覆盖，给予“买入”评级。

　　事实上，金科智慧服务的股票发行价，在目前已经在香港上市的物业管理公司中属于较高者，募资金额也位于行业前列，高于目前已完成IPO的物业管理公司平均募资额。而金科智慧服务不管在发售或是上市首日都能有优越的表现，与其自身业务模式有着不可分割的关系。

　　超额认购，明星基石加持

　　26家A+H物业股上半年算术平均涨幅为53.6%，加权平均涨幅为117%。尽管9月以来，港股物业板块遭遇大幅回调，但“好公司”仍然受到市场偏爱。

　　作为深耕物业赛道20年的选手，金科智慧服务早在2006年便开始为独立第三方提供增值服务，并开始全国化扩张，在管面积从2017年的6240万平方米增长至2019年年底的1.2亿平方米，复合年增长率达到近40%。截至2020年6月30日，金科智慧服务已布局“京津冀、成渝、长三角、中原、长江中游、大湾区”六大核心城市群，在管面积1.297亿平方米，签约面积约2.56亿平方米，过去三年，在管面积的复合增长率达39.0%，远高于百强物业在管总建筑面积20.5%的年均复合增长率。

　　管理面积的增长也为业绩增长奠定了基础。2019年，金科智慧服务营收23.28亿元，近三年复合增长率49.1%，毛利润近三年复合增长率50.5%，净利润近三年复合增长率81.5%。与在港上市企业对比，金科智慧服务三年净利润复合增长率位居第四。尽管受疫情影响，今年上半年金科智慧服务仍保持住稳健的经营情况，营收达13.70亿元，毛利率与净利率分别为31.6%和22.1%。

　　持续上升的盈利能力也让金科智慧服务获得了包括泰康人寿、高瓴资本等基石投资者的认可。招股书显示，金科智慧服务共引入10家基石投资者，合共认购约26.74亿港元，其中泰康人寿认购5.81亿港元股份，高瓴资本、雪湖资本等知名投资机构均认购3.88亿港元股份，UBSAM、MWAL等海外投资机构均认购2.33亿港元股份，锁定期为6个月。若按招股价44.7港元计算，基石投资者投入认购资金占了全球发售募资近四成，也因此吸引了其他普通投资者及专业的机构投资者前来参与认购，按公司公告可知，其公开发售部分获得11.17倍认购，国际配售部分更获大幅超额认购。

　　60%资金用于外部扩张

　　物管行业的竞争，一定程度上，可以视作但不仅限于房地产行业竞争的延续。

　　具体来看，物管行业是“存量+增量”的发展模式，兴业证券数据显示，目前物管公司社区增值服务仍处于发展初期，存量项目无论规模和价值都仍有相当大的发展空间；从增量来看，大量龙头房企拆分物业板块上市，保障内生的规模增长，同时，外拓能力较强的物管公司还能够通过多元渠道增加来自第三方的新增在管面积占比，提高市场份额，从而保障中长期的规模增长。

　　凭借强大的市场外拓能力，金科智慧服务对母公司的依赖逐年降低。2017年~2019年及今年截至2020年6月30日，金科智慧服务来自金科集团项目的在管总面积占其在管总面积的66.6%、52.7%、47.1%及46.6%，外拓面积占在管总面积的53.4%，在行业内已属高位；为金科集团项目提供物业管理服务所得收益占总收益的53.7%、46.2%、39.7%、42.3%及40.8%，这不仅促进其管理规模高效扩张，也进一步巩固了在行业的领先地位。

　　金科智慧服务在招股书中指出，所得款项净额的约60%将用于寻求选择性战略投资及收购机会，进一步发展战略合作伙伴关系以扩大业务规模和地理覆盖范围深度及广度；约10%将用于升级数字化及智慧管理系统；约20%将用于进一步发展增值服务；约10%将用于营运资金及一般公司用途。

　　据了解，在已上市的物业公司中，用于物业管理业务扩张的金额比例为34%至77%。显然，金科智慧服务的IPO募资所得款项净额用于物业管理服务业务扩展的比例，处于目前众多已上市物业企业中的中位。而针对第三方面积的大力扩张，也符合目前物业管理行业的发展趋势。

　　事实上，外拓项目不断提升的背后离不开公司差异化的竞争能力以及行业领先的业主满意度水平。

　　金科智慧服务专注于打造智慧科技服务型企业，建立了国内首个全业态、全实时的数据中心—天启大数据中心，为未来智慧化社区管理提供深度决策支撑，大幅提升企业经营效益、优化客户体验，尤其是透过借助数据、物联网、场景等多层面的连接，打造智慧生活生态圈，提升用户黏性，构筑了其在行业中较高的竞争壁垒。公司业主满意率已连续8年超过90%，凭借良好的口碑效应，不仅让公司在获取项目成本低的同时获得了较高的溢价，为毛利率的提升带来了支撑。

　　增长高确定性受市场关注

　　金科智慧服务的发展历程，扩张并不是主基调，打造品质护城河，巩固基本盘并以此为基础积极外拓成为20年发展以来“最重要的事情”。这一点，从城市布局上可见一斑。

　　金科智慧服务规模增速惊人，更难得的是能保持聚焦深耕核心城市。截至2020年6月30日，金科智慧服务经营范围覆盖中国24个省、自治区及直辖市的133个城市，并连续5年荣获中国物业服务企业综合实力十强，在西南、华中等区域拥有极高的市场占有率，连续6年保持中西部市场占有率领先。

　　高能级城市布局的特点，以及金科股份高端精品战略形成的大量高端社区，使得金科智慧服务更容易获得高于同行的服务溢价。数据显示，金科智慧服务近三年净利润复合增长率81.5%，远高于同期物管十强净利润复合增长率52.2%，物管百强复合增长率26.1%。

　　展望未来，背靠强大的母公司金科股份的同时，金科智慧服务积极开拓业绩新增长空间，不仅未来增长空间巨大，且增长确定性极高。

　　作为金科智慧服务的母公司，金科股份各项业务正处于高质量稳健发展阶段。中指院数据显示，2017年、2018年及2019年以及截至2020年6月30日止六个月金科股份合同销售面积分别约为840万平方米、1340万平方米、1910万平方米及860万平方米，其中2019年合同销售建筑面积位列行业第八。与此同时，截至2020年6月底，金科股份储备总建面达到7400万平方米，大量物业将在未来若干年内逐步交付，这让金科智慧服务未来业绩持续增长得到较好锁定和保障。

　　金科智慧服务坚持以科技创新为发展引擎，高起点产业园区、政府公建、轨道交通、高校医院、文旅景区等多业态，并持续整合优质资源。

（文章来源：每日经济新闻）

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