在物企IPO浪潮下，它们仍隐身房企背后，或积极筹划，或蓄力深耕。它们规模几何，股东是谁？乐居财经起底系列，挖掘“隐形物企”的成长故事。本期关注禹洲物业。

　　“物业力争今年年底前分拆上市，最晚明年一季度。”今年年初，在禹洲集团(01628.HK)业绩发布会上，林龙安立下FLAG。

　　眼下已进入十一月中旬，言犹在耳，但禹洲集团仅仅在8月26日，发布了一则“分拆物业赴港上市”的公告之后，便再无音讯。

　　这将是林龙安的第二个上市平台。2008年，禹洲集团第一次开启上市计划，可惜流产于金融风暴中。经历一波三折后，禹洲集团才踉跄走进港交所。

　　如今在物企赴港上市潮回归理性、估值“泡沫”逐步散去的背景下，林龙安分拆物业上市之路，能否走得平顺？

　　创业往事

　　自小在海边长大的林龙安，1964年10月出生在福建惠安，在那个缺衣少粮的年代，林龙安的家庭并不富裕，他经历过一日三餐以地瓜为生的童年。

　　上高中时，他就已经开始利用寒暑假的时间，做起了抬石头、搬砖头的零工，赚钱补贴家用。

　　作为农民子弟，他深知只有读书才能改变命运，晚上11点左右就关灯了，他就拿起蜡烛继续孜孜以求，直到凌晨1点左右，早上5点多又起来读英语。就这样持之以恒的度过了高中时期，最后如愿考上了自己心仪的集美大学。后来又继续在中国科技大学深造，并获得工商管理硕士学位。

　　毕业后，原本在厦门财政系统拥有“铁饭碗”的林龙安，却选择了创业。说起创业的动机，林龙安坦言，并非有多么伟大的抱负，而是当时自己的弟弟生病了却掏不起钱，作为大哥的他觉得自己很失败。恰在三十而立的年纪，借力南巡的春风，林龙安毅然决然走向了创业路。

　　在重重困难下，1994年厦门禹洲集团股份有限公司成立了。3年后，禹洲物业应运而生。很快，禹洲集团形成了地产前端开发与物业后端服务的一整套运营体系。

　　2008年，林龙安第一次筹备禹洲集团上市。在全球路演时，却遭遇全球金融危机。这个超级“黑天鹅”令房地产、股市、银行、债券等各行业都受到重创。

　　林龙安无奈之下搁置了上市计划。

　　2009年，林龙安决心重新启动禹州集团的上市进程。10月份，林龙安从香港到新加坡，从伦敦再到波士顿，一路路演下来，用他的话说“很悲哀”，当时境外对于内地的房地产基本上不看好，甚至险些无法上市。

　　上市后，禹洲集团比预想中的估值低了一些，但林龙安认为，“上市意味着禹洲从家族企业走向了社会综合型的企业。”这是林龙安创业之初便有的“野心”。

　　请来王海群

　　相较于禹洲集团的地产业务，物业板块则稍显低调，1997年5月22日，禹洲物业服务有限公司在厦门注册成立，担任法人的是林龙安的妹夫林聪辉。

　　厦门禹洲集团股份有限公司对其拥有100%的控股权，而通过股权穿透，禹洲物业的实控人即为林龙安和郭英兰夫妇。

　　经过23年的发展，禹洲物业形成了六大服务板块，包括前置服务、高端案场服务、专属管家服务、设备养护服务、社区维序服务、社区环境服务。禹洲物业正逐渐成为禹洲集团的第二大法宝。

　　在管理上，林龙安为禹洲物业请来了一位明星职业经理人王海群掌舵，王海群此前曾在万科物业任职20余年、后又在世茂服务担任副总裁，拥有超25年的物业管理经验。

　　王海群自今年年初，便以禹洲物业董事长兼总经理的身份频频出现在媒体视野。又加之年初林龙安透露分拆物业上市计划，禹洲物业的发展情况越来越被更多人所关注。

　　“蚊型”物企

　　相较于禹洲集团的另外3大业务：物业销售、投资物业租金收入、及酒店运营，禹洲的物业管理在这场疫情下展现出了强劲的动力。

　　据禹洲集团半年报显示，今年上半年，禹洲物业管理费收入为人民币2.89亿元，较去年同期增加62.16%。而另外三大业务均呈现不同程度的下滑。

　　截至2020年6月30日，禹洲物业在管总建筑面积约1,300万平方米，合同管理面积约2,200万平方米，合共服务全国超10万户业主。

　　这个规模在上市物企中并不显著，甚至可以称之为“蚊型”物企，在拼规模的物业资本市场，禹洲物业并不占优势。

　　然而和大多数上市前突袭收并购的物企不同，禹洲物业显得有些佛系。尽管禹洲集团的高管邱于赓此前曾表露过收并购的想法。但现在看来，似乎还没有太多进展。

　　查阅禹洲物业今年的对外投资情况，除了于8月份收购了舟山星城物业管理有限公司70%股权外，再无其他对外投资信息。截止目前，禹洲物业总共对外投资的公司仅3家。

　　企业上市前，公司往往会进行一系列股权重组，而禹洲物业目前并没有股权变动迹象。据悉，除了物业板块，禹洲集团还计划分拆商业板块独立上市。

　　乐居财经试图就上市筹备问题联系禹洲物业，但截至发稿，未能联系上。

　　禹洲物业能否实现年底分拆上市的目标？其上市之路还有多远？期待林龙安给出答案。

（文章来源：乐居财经）

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