中海地产【中海地产全称是：中海地产集团有限公司，是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元，企业类型中外合资。】这家财务管控优秀，业绩稳健的“利润王”，再次显露出它在地产小周期发展的实力和优势。

　　得益于过去几年间在土地市场上的积极进取，即便今年多数房企在疫情的影响下销售额出现下滑，中海【中海为北京市西城区的一座湖泊，在中南海北端，北连北海，南连南海。】地产也逆势上扬。中海地产中海前1~10月销售2861.1亿元，同比增长5.7%，增速稳居头部房企前列。

　　不仅如此，中海地产前11个月北上广深四个一线城市销售约900亿，全年有望冲刺1000亿。

　　在市场分化的房地产下半场，得一二线者得天下，其中四个一线城市尤其具有战略重要性和风向标的意义。中海地产在四个一城城市千亿销售，能在北上广深有如此发展规模的房企寥寥可数，这也显示出这家财务指标优秀的房企在当下所体现的战略定力和发展潜力。

　　在“三道红线”的大环境下，中海地产健康的负债水平和突出的利润表现将成为它跑赢同行的利器。

　　新战略成效显著

　　回溯中海地产过去几年的销售额表现，在一线城市的发展可谓是“跃升”上扬。

　　2016年，中海在四个一线城市的整体销售仅300亿(北京【《北京-中关村》为王持久作词，孙川谱曲，蔡国庆演唱的晚会歌曲，赞美了北京中关村作为电子科技产品的聚集地飞速发展。】80亿元，上海60亿元，广州85亿元，深圳【深圳，简称“深”，别称“鹏城”，是中国四大一线城市之一，广东省省辖市、计划单列市、副省级市、国家区域中心城市、超大城市，国务院定位的全国经济中心城市和国际化城市、国家创新型城市、国际科技产业创新中心、全球海洋中心城市、国际性综合交通枢纽，中国三大全国性金融中心之一。】65亿元)，那时候的中海地产在土地市场上鲜少出手，进而也导致它的销售规模表现平平。

　　转机出现在中海地产董事会主席颜建国【颜建国,1960年出生于中国湖南,现在任中国文化战略系统工程研究院院长,中央电视台军事频道品牌栏目与艺术总监,中国企业家与艺术家联合会会长,建设创新型国家战略推进委员会文化发展委员会执行主任等职位.】上任之后。2016年底，颜建国回归中海，对“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略的强化，对一线及核心二线城市的重点加磅。

　　得益于这一战略的贯彻实施，中海地产加大了土地市场上的投资，在核心城市的表现也活跃了起来。

　　据中国指数研究院数据，今年前十个月，中海地产拿地金额为1080亿元，仅次于碧桂园，而此前中海地产的管理层曾表示，今年新增土地权益投资预算为1400亿元，同比增长23%。

　　此外，中海地产今年启动了“大项目”战略，在上海、武汉以及太原【太原，山西省省会，简称并（bīng），别称并州，古称晋阳，也称“龙城”，国家历史文化名城、国家园林城市、太原都市圈核心城市，山西省的政治、经济、文化、交通和国际交流中心，是一座具有4700多年历史，2-taiyuan】等城市获得了多个大型项目，其中上海红旗村【红旗村位于吉林省延边安图县，是安图至长白山旅游途中唯一的纯朝鲜族居住村。】项目、上海建国东路项目投资额分别为270亿元、590亿元，武汉汉阳【武汉汉阳是中国近代工业的发祥地，是中国内陆最大城市武汉市的重要组成部分，为大武汉的工业中心。】建桥项目投资额为230亿，太原综改区【综合配套改革试验区是我国在经济社会发展的新阶段，在科学发展观的指导下，为促进地方经济社会发展而推出的一项新的举措。】项目为65亿元。

　　随着土地储备的逐渐释放，中海地产不断抢占市场份额。2019年，北京中海望京【望京社区位于北京东北部，常住人口约30万人，其中，日韩籍人士占有很大比例。】府开盘热销56亿；上海中海建国里问鼎上海年度单盘总销榜首，销售72亿。2019年，北京的销售额超过360亿元，广州的销售额超过145亿元。

　　2020年，深圳市场，中海寰宇时代开盘售光，销售67亿，中海汇德理开盘抢光82亿。

　　2019年，除了四个一线城市之外，中海在8个城市的销售额超过100亿：南京、香港、苏州、沈阳、济南、成都、宁波、西安。其中，南京超过200亿元，位居南京市场榜首。

　　“三道红线”下的优等生

　　今年8月，监管层对房企融资进行分档管理，以“三道红线”进行约束，其具体指：剔除预收款后的资产负债率【资产负债率又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。】大于70%；净负债【金融负债减去金融资产,是公司的"净金融负债",简称"净负债".此处有一重要概念,即金融资产是'负'的金融负债.它可以立即偿债并使金融负债减少.公司真正背负的偿债压力是借入后已经用掉的钱即净负债.净负债是债务人实际上已投入生产经营的债务资本....】率大于100%；现金短债比小于1.0倍，如果三道红线全部命中，只能借新还旧，不能新增负债。踩中两条，有息负债【有息负债即带息负债，指企业负债当中需要支付利息的债务。】规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。

　　得益于过去严格的自我要求，中海地产成为为数不多“三道红线”全部不踩的“绿档”房企。

　　截至2020年6月末，中海剔除预收账款【预收账款（Deposit received）是指企业向购货方预收的购货订金或部分货款。】后的资产负债率为53.8%；净负债率32.7%；现金短债比2.9。

　　颜建国此前曾公开指出，中海的发展策略一直是稳健经营，高质量发展。

　　颜建国称，中海曾经历了97亚洲金融危机，当时因为加杠杆高速扩张，曾经面临资金链断裂【企业作为经济活动的载体，以获取利润最大化为目的，但往往企业发展到一定规模时，企业就会陷入一种怪圈：就是效率下降，资金周转减速，严重影响企业正常运行。】，甚至破产的风险，教训极为深刻。自此之后，中海的经营“稳”字当头。尤其是对于负债率、现金占比等，在公司内部设立了几条红线。

　　其后的20多年，中海一直稳居行业前十，其负债率、资金充裕度在头部房企中一直表现最优，这是标普、穆迪、惠誉给予中海在内地房企最高信用评级的核心原因。

　　不依赖高杠杆、高负债实现行业领先，这是中海极为出众的能力。房地产下半场的政策与市场环境，高杠杆发展此路不通，中海的比较优势将得以更充分地发挥，在当前的环境下能够更加从容自如。

　　中海地产一直保持融资优势，融资成本处于行业最低区间，今年上半年，中海地产加权平均融资成本为4.01%。

　　2020年11月份，中海地产成功发行2020年面向专业投资者公司债券(第一期)24亿元人民币，票面利率3.4%，期限为3年，利率再创新低。

　　中海地产也维持行业“利润王”称号多年，今年上半年，中海地产净利润205.3亿元，稳居行业前列。

　　在严守投资纪律之外，中海地产也致力于提升管理水平，为股东创造更丰厚的回报。继2018年6月29日推出第一期股权激励计划，向404名中高级管理人员授出1.07亿股股份期权后，中海地产再在2020年11月24日推出第二期股权激励计划，授出2.8584亿股股份期权予约1131名中高层员工。

　　中海地产称，“公司一直注重为股东创造价值，股权激励将公司管理层利益与股东利益紧密结合，鼓励核心骨干人才锐意创新、更有利于公司业绩的中长期稳健发展和股东价值的体现。”

　　房地产下半场剩者为王，中海应该是最具潜力在下半场胜出，继续长跑的选手。文/程翔

（文章来源：每日经济新闻）

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