机构：开源证券

　　评级：买入

　　布局全国，智慧化服务，成长与品质兼优，首次覆盖给予买入评级

　　公司背靠母公司金科股份【金科股份成立于1998年，历经13年发展，已经成为一家以房地产开发为主业，以五星级酒店、园林、门窗及物业管理等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质，总资产约300亿元。】，在手现金充足有效保障外拓力度，成长性佳；同时服务品质优异，智能化、数据化服务提升业主体验；股权激励机制完备充分保障管理层与股东利益一致。我们预计公司 2020-2022年归母净利润分别为 6.10、 10.06、14.30亿元，同比增长66%、65%、42%；EPS分别为0.96、1.59、2.26元/股，当前股价对应估值为 43、26、18倍。首次覆盖给予“买入”评级。

　　高成长风采瞩目，多元业务协同增长

　　1)物管服务：规模与品质兼具，全业态服务覆盖。截至 2020H1，公司合约管理面积 2.56亿平米，在管面积1.30亿平米，量价齐升【量价齐升，一般是指在市场或单个股票在大量买入盘的推动下，价格出现持续上涨，即价格涨了，买卖交易量也放大了。】推动物管收入增速达39%。公司目前全业态覆盖住宅、非住宅领域，续约率达 98.9%。2)社区增值服务收入占比 9%，紧绕业主高频需求。2020H1，社区增值服务收入 1.26 亿元，同比增长 28%，其中家庭生活服务、园区经营服务、家居焕新服务及旅居综合服务占比分别为 50%、26%、12%、12%，毛利率【毛利率（Gross Profit Margin）是毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额，用公式表示：毛利率=毛利/营业收入×100%=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入×100%。】达36.6%。3)非业主增值服务收入占比 21%，盈利能力提升。2020H1，非业主增值服务营收 2.92 亿元，同比增长29%，毛利率39.9%，较2019 年提升了7个百分点。4)构建智能化、数据化、AI化的“数智场景新生态”，有效提升运营效率及业主满意度。

　　核心看点：规模+品质+团队，缔造优质成长标的

　　1)规模优势明显，成长性佳。公司背靠母公司金科股份，2019 年金科股份销售面积 1905万平米，位列全行业第 8名，同时在手土储达7400万平米，未来这部分项目将逐渐转化为公司在管项目，有效保障公司管理项目的增长。目前公司2020H1合同管理面积是在管面积的 2.0倍。2)品质优异，满意度行业领先。公司开发金管家、金悦家及金慧家三种标准化服务体系，住宅领域客户满意度【客户满意度(Consumer Satisfactional)，也叫客户满意指数。】连续八年达 90%以上。3)科学完善激励体系，管理团队朝气蓬勃。两次员工持股计划覆盖近 600名员工，有效绑定管理层与股东利益。

　　风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩。

（文章来源：格隆汇）

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