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向来低调的中国海外发展有限公司【中国海外发展有限公司(以下简称“中国海外发展”或“本公司”)於一九七九年在香港注册成立,是中国最大建筑联合企业——中国建筑工程总公司在香港的控股子公司。】(下称“中海地产【中海地产全称是:中海地产集团有限公司,是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业,其前身中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立,注册资本金人民币61020万元,企业类型中外合资。】”,HK:00688)正在一线城市展现“带头大哥”的风范。
数据显示,2020年1-11月,中海【中海为北京市西城区的一座湖泊,在中南海北端,北连北海,南连南海。】地产在北上广深四个一线城市销售已超900亿元,全年有望冲刺1000亿元,而这一数字相比四年前,增长了3倍。
这种变化源于董事局主席颜建国【颜建国,1960年出生于中国湖南,现在任中国文化战略系统工程研究院院长,中央电视台军事频道品牌栏目与艺术总监,中国企业家与艺术家联合会会长,建设创新型国家战略推进委员会文化发展委员会执行主任等职位.】在2016年底回归中海后,对“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略的强化,以及对一线及核心二线城市的重点加码。
自颜建国回归中海并任董事局主席以来,中海的销售增速显著加快。2018年中海的销售增长率是29.8%,销售增速位居前十强房企第一;2019年是25.2%,销售增速居前十强房企第二;2020年上半年,在疫情的冲击下,中海的销售仍然逆势增长4.2%。
根据克而瑞【克而瑞(中国)是易居中国下属全资子公司,以现代信息技术为依托的房地产咨询以及信息服务为主营业务,是中国最大的房地产信息综合服务商。】的数据,2020年1-11月,中海地产实现销售人民币【CNY,是人民币(Chinese Yuan)的代码,是ISO分配给中国的币种表示符号。】3041.2亿元,在销售排名中位列第六位,同比增长7%;与此同时,中海1-10月权益土地投资金额1080亿元,排名行业第二,同比增长23%。
近年来,中海地产正在以肉眼可见方式的“换挡提速”,但其始终坚持稳健审慎的财务策略,保持合理的负债率和充裕的现金,没有触碰“三条红线”中的任何一条。
在市场整合加速、行业集中度提高的背景下,中国海外发展也必将迎来更好的发展机遇。
“北上广深”
四城冲刺千亿销售额
数据显示,2016年,中海地产在四个一线城市的整体销售只有不到300亿元,其中,北京【《北京-中关村》为王持久作词,孙川谱曲,蔡国庆演唱的晚会歌曲,赞美了北京中关村作为电子科技产品的聚集地飞速发展。】80亿元,上海60亿元,广州85亿元,深圳【深圳,简称“深”,别称“鹏城”,是中国四大一线城市之一,广东省省辖市、计划单列市、副省级市、国家区域中心城市、超大城市,国务院定位的全国经济中心城市和国际化城市、国家创新型城市、国际科技产业创新中心、全球海洋中心城市、国际性综合交通枢纽,中国三大全国性金融中心之一。】65亿元。
这背后是中海当时在土地市场上的“慢节奏”。2015年,中海收缩购地支出,全年仅购入17 幅,位于国内13个城市,共596 万平方米的土地储备,购地金额为345.3亿元;2016年,中海拿地金额为364.1亿元,排名行业第15位。
2016年底,颜建国接管中海后,中海在土地市场上变得活跃起来。根据媒体统计的数据,2016年11月21日-12月27日,中海先后在全国多个热门城市纳储50多万平方米,耗资近160亿元。仅30多天的拿地金额就接近前11个月的7成。
节奏加快的不止在土地市场,推盘速度也在持续加快,也取得了亮眼的销售业绩。
到2018年,全国单盘【单盘是气功中坐功的一种姿势,即盘膝而坐,一足触地,另一足压于对侧大腿根上,又称偏跏跌坐,细分为金刚坐、如意坐。】销售前十中,中海独占四席,分别为,济南中海华山珑城【中海华山珑城位于山东省济南市东北部,以济南华山为中心,北至济青高速公路,东南至小清河,西至二环东路(将军路);距离历城区东北4.5公里和洪楼广场东北侧3.5公里。】、成都中海锦江城、广州亚运城【广州亚运城位于中国广东省广州市番禺区,是2010年亚洲运动会的一项大型工程项目。】、北京中海寰宇天下,其中,中海寰宇天下连续多年蝉联北京销冠,2019年单盘销售105亿元。
2019年,北京中海望京府开盘销售56亿元;上海中海建国里问鼎上海年度单盘总销第一,销售72亿元。2019年,北京的销售额超过360亿元,广州的销售额超过145亿元。
2020年,中海在一线城市持续它的“高光时刻”。在深圳市场,中海寰宇时代开盘售光,销售67亿元,中海汇德理开盘抢光82亿元。今年1-11月,中海地产在北上广深四个一线城市销售已超900亿元,全年有望冲刺1000亿元销售额。
除了四个一线城市之外,2019年,中海在8个城市的销售额超过100亿元:比如南京、香港、苏州、沈阳、济南、成都、宁波、西安。其中,南京超过200亿元,位居南京市场第一。
积极补仓
一二线城市土储占比近九成
至2016年底颜建国回归中海以来,中海强化坚持“主流城市、主流地段、主流产品”的发展战略,开始对一线及核心二线城市的重点加磅。
截至2020年上半年,中海地产拥有总土地储备9006万平方米,其中约87%的货值布局于一二线城市。
据中国指数研究院数据,2020年前十个月,中海地产拿地金额为1080亿元,仅次于碧桂园,而此前中海地产的管理层曾表示,今年新增土地权益投资预算为1400亿元,同比增长23%。这意味着,今年的最后两个月,中海还有着320亿元的投资目标。
而纵观中海2020年的新获土地,亦可见其内部对“三个主流”的始终坚持:在一二线城市接连获取多个超大型项目,包括,投资额达270亿元的上海红旗村项目,投资额达590亿元的上海建国东路项目,投资额达230亿元的武汉汉阳建桥项目。超大型项目的获取,将在未来持续给予中海业绩带来积极的正向反馈,帮助其实现规模快速增长。
数据显示,2020年上半年,中海地产合约物业销售额同比增长4.2%至1720亿元,对应销售面积为954万平方米,同比增长3.5%。面对疫情冲击,上半年年房企前十强中,仅有两家房企销售实现正增长,中海便是其一。
“稳”字当头
“三条红线”中海未触碰一条
面对“三道红线”监管新规,中海有着充足的底气。
“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率【资产负债率又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。】大于70%、净负债【金融负债减去金融资产,是公司的"净金融负债",简称"净负债".此处有一重要概念,即金融资产是'负'的金融负债.它可以立即偿债并使金融负债减少.公司真正背负的偿债压力是借入后已经用掉的钱即净负债.净负债是债务人实际上已投入生产经营的债务资本....】率大于100%、第三道红线为现金短债比小于1倍。
根据“三道红线”触线情况不同,监管部门将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三道红线”全部踩中,开发商的有息负债【有息负债即带息负债,指企业负债当中需要支付利息的债务。】将不能再增加;踩中两道,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一道,增速不得超过10%;一道未中,不得超过15%。
截至2020年6月末,中海剔除预收账款【预收账款(Deposit received)是指企业向购货方预收的购货订金或部分货款。】后的资产负债率为53.8%;净负债率32.7%;现金短债比2.9。三条红线,中海未触碰一条。
今年8月24日,在中海地产中期业绩发布会上,董事局主席颜建国答记者问时表示,中海曾经历了1997年亚洲金融风暴,当时因为加杠杆高速扩张,曾经面临资金链断裂【企业作为经济活动的载体,以获取利润最大化为目的,但往往企业发展到一定规模时,企业就会陷入一种怪圈:就是效率下降,资金周转减速,严重影响企业正常运行。】、甚至破产的风险,教训极为深刻。自此之后,中海的经营“稳”字当头,尤其是对于负债率、现金占比等,在公司内部设立了几条红线。
过去二十多年,中国房地产高速发展,杠杆率较低,也阶段性显得有些保守。
但近几年,中海在保持60%左右的负债率的情况下,销售实现了快速增长,2018年公司的销售增长率是29.8%,2019年是25.2%,今年上半年,在疫情的冲击下,中海的销售仍然逆势增长4.2%,利润规模、利润率一直名前茅。
2019年,中海的利润跨越了400亿元的台阶,利润规模行业领先,去年全年派息总额超过100亿元人民币,派息比率从2010年的17.8%提升至2019年的28.4%,过去几年的股息收益率大约在3%-4.5%之间,达到或超过很多理财产品的收益。
作为一家央企,中海始终拥有融资优势。2020年上半年,中海的加权平均融资成本处于行业最低区间,为4.01%。
2020年11月份,公司成功发行2020年面向专业投资者公司债券(第一期)24亿元人民币,票面利率3.4%,期限为3年,利率创新低。
(文章来源:中国房地产报)
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