今年以来，不少房企分拆旗下的物业板块赴港上市。12月7日晚间，迪马股份【迪马股份 (上海:600565)是设立在重庆市经济技术开发区内的国家火炬计划重点高新技术企业和重庆市高新技术企业，主要从事包括防弹运钞车、警用车在内的专用汽车的制造、销售及汽车售后服务。】发布公告，拟将旗下控股子公司重庆东原澄方实业有限公司(简称：东原澄方)分拆至香港联交所【香港联交所，为香港联合交易所有限公司、香港期货交易所有限公司及香港中央结算有限公司的控股公司，在金融服务业和金融市场内，具雄厚实力的机构近年都会透过整合，以积极迎合各市场参与者的需要。】主板上市。这也是继金科股份【金科股份成立于1998年，历经13年发展，已经成为一家以房地产开发为主业，以五星级酒店、园林、门窗及物业管理等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质，总资产约300亿元。】之后，重庆又一家分拆物业板块赴港上市的房地产企业。

　　“房企分拆物业板块上市，实际上主要出发点还是在于物业公司本身需要做突破，而且上市后机会多。”易居研究院智库中心研究总监严跃进【海军兵种指挥学院院长。】告诉《证券日报》记者。

　　拟分拆旗下物业赴港上市

　　迪马股份与龙湖、金科享有“渝派三强”之称。东方财富【东方财富信息股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)前身系上海东财信息技术有限公司，2007年12月20日改制为股份有限公司，2008年1月7日由上海东财信息技术股份有限公司更名为东方财富信息股份有限公司。】App数据显示，2017-2019年，迪马股份分别实现营业总收入95.38亿元、132.5亿元、197亿元；同期归母净利润分别为6.69亿元、10.17亿元、14.32亿元。

　　目前，迪马股份主营业务涵盖房地产、专用车制造、物业管理、商业运营等多个板块。在以上板块之中，房地产业务营收占比超8成，是迪马股份的营收贡献主力。

　　伴随着房地产业务的不断拓展，迪马股份的物业管理板块也开始逐步壮大起来。据公告显示，此次迪马股份拟分拆上市的主体——东原澄方成立于2015年，主营业务为物业管理及服务。

　　近一年来，东原澄方历经多次增资扩股及股权变更。公司股权穿透图显示，截至目前，迪马股份全资子公司天津澄方企业管理咨询有限公司间接持有51.04%的股份。此外，天津盛益合企业管理咨询合伙企业、栢天有限公司、嘉实物业管理投资有限公司持股比例分别为9.98%、25.41%、13.57%。

　　据迪马股份公告披露，为推进本次分拆上市，东原澄方将整体变更设立为股份有限公司。

　　“分拆东原澄方赴港上市，有助于做大做强物业服务板块业务，扩大物业管理业务规模，提升增值服务优势，提高物业管理服务的持续营运能力及整体实力。”迪马股份相关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示，“同时，也可有效增强东原澄方的资本实力，通过建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，为业务发展提供更为多元化的发展渠道，提升东原澄方竞争优势。”

　　上述负责人进一步强调，物业的估值提升同步提升迪马综合价值。

　　赴港上市的利好之处虽多，但随着物业公司的扎堆上市，港股市场物业同质化竞争问题也令人担忧。严跃进向《证券日报》记者表示：“物业板块后续的同质化竞争压力确实会增大，尤其是在物业费收入和物业股价格走势方面，会出现明显分化。”

　　“三道红线”下降负债去杠杆仍是房企主要课题

　　部分房企在忙着分拆物业板块上市外，当前在“三道红线”高压下，加紧降负债、去杠杆仍是房企的主要课题。

　　“三道红线”即房企剔除预收款后的负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比不低于1。根据“踩线”条数，房企被分为“红橙黄绿【《红橙黄绿》是珠海爱游唯科技有限公司这支纯珠海90后在校大学生团队，继策略游戏《史上最强的大脑》、《只此一关》、《心探》之后，该团队进军敏捷类市场的一款新作。】”四档：若三道全部踩中，有息负债【有息负债即带息负债，指企业负债当中需要支付利息的债务。】将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道，增速不得超过10%；一道未中，不得超过15%。

　　根据监管风向，触线的房企都需要减负债，尤其触了“三道红线”的房企，更是面临较大的降负债压力。

　　“结合公司目前的实际情况，负债杠杆还处于较合理状态，我们有信心保持不触发三道红线。”对此，迪马股份相关负责人向《证券日报》记者坦言，“房企面临最困难的是监管机构对杠杆全方位穿透性监管，更加考验房企对资金使用效率【资金使用效率，是评价资金使用效果的一个参数，主要的两个指标是资产使用的有效性和充分性。】和经营能力的把控。”

　　随着规模的不断扩张，当杠杆运用到极致时，高负债也就成了悬在房企头上的一把利剑，甚至成了压倒房企的最后一根稻草。房企如何在负债与规模增长之间寻得一个更好平衡点？

　　“规模的增长一般来说给负债创造空间，但是负债和规模保持平衡还取决于公司的营运水平、盈利能力、管理能力、产品品质等等。公司会努力保持健康的资产负债率【资产负债率又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。】及负债结构，持续继续优化融资成本，提高现金流使用效率，保证公司稳定发展。”迪马股份上述负责人向《证券日报》记者表示。

（文章来源：证券日报网）

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