近日，港股IPO【IPO全称Initial public offerings(首次公开募股），是指某公司（股份有限公司或有限责任公司）首次向社会公众公开招股的发行方式。】市场热度提升迅速，多家新股首日表现靓丽，其中，京东健康首日大涨55.85%，华润万象生活首日录得25.56%的涨幅，投资者对打新的情绪再度被点燃。

　　而华润万象生活的首日上市造好，更带动了整个物管板块反弹，据富途行情软件所显示的物业服务及管理板块，其自近日低位已反弹接近10%，代表整体物管板块已有回暖和站稳之势，特别是商管个股，12月9日宝龙商业盘中更一度放量大涨约11.81%，这将为即将到来的、目前正在招股的远洋服务(06677.HK)创造了良好的条件。

　　国内高端商写物管先锋，高瓴、奥陆、淡水泉等多家著名资本成为基石

　　此次招股，远洋服务将发行2.96亿股，每股发行价区间定为5.5-6.7港元。同时引入了私募基金【私募基金，是指以非公开方式向特定投资者募集资金并以证券为投资对象的证券投资基金。】淡水泉、国华人寿【国华人寿保险股份有限公司   公司简介  国华人寿保险股份有限公司（以下简称“国华人寿”）总部位于上海，是由中国保险监督管理委员会批准设立的国华人寿全国性、股份制专业寿险公司。】保险、高瓴资本、奥陆资本、Franchise Fund LP、永伦基业、Keltic和郑贤方共8名基石投资者【基石投资者（cornerstone investors），主要是一些一流的机构投资者、大型企业集团、以及知名富豪或其所属企业。】，合共认购1.2亿美元，以发行价中间价计，占发售股份总数的51.51%。据悉，目前国配部分已有多倍覆盖，受到一众机构投资者【机构投资者主要是指一些金融机构，包括银行、保险公司、投资信托公司、信用合作社、国家或团体设立的退休基金等组织。】的热烈追捧。

　　值得注意的是，这是高瓴资本在商管赛道“捕获”的又一家新股公司。相较于今年一众物业上市新股，远洋服务有着更清晰的市场定位，尤其是在高端商业写字楼物业方面有着独特的经验优势。此次远洋服务上市，公司差异化的发展策略以及独具优势的能力圈属性成为市场关注的亮点，其所管理的地标型商业项目包括成都远洋太古里【成都远洋太古里（Sino-Ocean Taikoo Li Chengdu）坐落成都中心地带，是太古地产（Swire Properties）和远洋地产（Sino-Ocean Land）携手发展的开放式、低密度的街区形态购物中心。】、北京颐堤港【颐堤港位于北京市朝阳区，北起将台路，西临酒仙桥路；是太古地产及远洋地产协力打造的一处以零售为主导的综合商业项目。】、北京【《北京-中关村》为王持久作词，孙川谱曲，蔡国庆演唱的晚会歌曲，赞美了北京中关村作为电子科技产品的聚集地飞速发展。】大家保险总部、北京远洋国际中心【远洋国际中心写字楼由远洋地产有限公司投资开发，美国LLA公司担纲设计，总建面的23万平米，楼高130米，为东四环沿线最高建筑物。】等。

　　远洋服务背靠远洋集团，其可以说是国内一众网红级地标的缔造者，不论是成都的远洋太古里，还是北京的颐堤港【颐堤港位于北京市朝阳区，北起将台路，西临酒仙桥路；是一处由太古地产及远洋商业协力打造的以零售为主导的综合商业项目。】等，均是游客打卡胜地，商业业态相当繁荣，而这些商圈、商业写字楼背后的物业服务提供商则均是远洋服务，因此，公司在高端商写物业领域竞争能力突出，获得业界广泛认可。而香港上市物业板块公司以住宅管理为主，优质的商管公司和以高端定位的且具备优秀的商业运营能力的物业管理公司，稀缺性十足，相信这一点也是其获得顶级机构投资者长期认可的关键因素之一。

　　远洋服务相对较低的估值具备吸引力，其非住宅物业存在巨大发展潜力

　　作为一家中高端定位的商业物业管理【商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。】企业，远洋服务2020年上半年净利润1.54亿。按照现在的招股价格，2021年预期市盈率的倍数低于20倍。对比起华润万象生活目前的超过100倍的PE(TTM【TTM为福建铁拓机械有限公司英文简称（TIETUO MACHINERY 铁拓机械），同时也是企业标志的重要组成部分。】)，合景悠活的超40倍以及卓越商企服务约37倍的PE(TTM)，谁高谁低，投资者自然一目了然。

　　远洋服务在高端商写领域的出色表现，实际上反映的则是远洋服务在非住宅物业上巨大的发展潜力。

　　目前公司在非住宅物业上构建了涵盖商写物业、写字楼、多功能综合楼、政府大楼、公共设施、高速公路服务站及医院等多个管理物业类型。我们始终认为，相较于纯住宅领域，非住宅物管领域不仅发展空间广阔，业态多元，同时偏向B端的属性令服务对象对物业费的上涨相对不敏感，同时也有着更高的收缴率，服务的稳定性和市场壁垒较高，部分领域亦存在较强的专业技术门槛，因此在这些非住宅物管细分市场的长期深耕往往更容易形成企业的核心竞争优势，阻挡外部侵入的同时进一步对外扩张，实现不断发展壮大。而在这一过程中资金实力、资源禀赋和品牌实力则是重要的支撑所在。

　　以此来看，远洋服务的控股股东为远洋集团，其在行业内有着强大的品牌知名度和综合实力，而远洋集团背靠资金雄厚的国资企业，其股东中国人寿保险、大家保险与远洋服务亦有持续的业务合作。此外招股书透露，今年8月21日，远洋服务还与兄弟公司远洋资本订立战略合作协议，为其房地产项目(包括每年预计不少于200万平方米合约建筑面积的商写物业、工业园、物流中心及数据中心)提供定制化物业管理服务。

　　除了母公司强大的背景与实力支撑外，就远洋服务自身而言，其20余年长期致力于发展一、二线城市中高端物业，公司多个服务项目获得BOMA【Building Owners and Managers Association International （国际建筑业主与管理者协会）。】、Leed证书、金钥匙等知名认证，其独有的服务体系已经形成了强势的品牌输出能力。

　　最后，公司在外拓层面取得的成绩也进一步验证了其强劲扩张势头。

　　据招股书显示，远洋服务来自第三方管理的建筑面积从2017年的396.9万平方米增至2020年上半年的1199.7万平方米，占比从13.4%上升至28.4%。公司在京津冀及环渤海地区有着坚实的业务基础，同时积极利用自身品牌价值，不断探索人口密度高、经济发达的一二线城市业务商机，持续扩大业务规模。

　　展望未来，在高端商写物业领域卡位核心地带的远洋服务，有望凭借领先的服务能力和品牌力持续释放增长潜力，而这些核心优势更会在成功上市之后得到强化，投资者可积极关注。

（文章来源：格隆汇）

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