导语：作为中国领先的产业新城【产业新城是新型城镇化背景下，以人为核心、以产业发展为基石、以“产城融合”为标志的城市发展创新模式和人本的城市开发哲学，为中国的新型城镇化提供了可资借鉴的模式样本。】运营商，华夏幸福在产业地产领域深耕了18载，从2002年固安【固安古称方城，地处京畿，故有“天子脚下”、“京南第一城”之称，今有京南明珠美誉，隶属河北省廊坊市。】起步，到后来业务的全国推广，华夏幸福的成功背后，有着顺势而为的智慧，亦有着远超同行的竞争实力。

　　2002年，在河北省【河北省是中国下辖的一个行政省，简称“冀”，位于北京、天津两市的外围，自古即是京畿要地。】农业大县固安，华夏幸福(600340.SH)开启了产业新城的发展之路，18年时间过去，华夏幸福成为了行业的标杆。

　　全球疫情冲击下的2020年，即将完结，对这个极其特殊的年份来说，华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商，仍持续深耕“都市圈”风口，迎来“产业新城及商业地产【商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。】”双轮驱动下的纵深发展。

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　　大格局下的“产业王者之路”

　　《一往无前》书中曾经说道：“决定一个企业是否能决胜千里的最重要的一条，不是天道酬勤，而是顺势而为。”，这句话用在华夏幸福身上，是最恰当不过的了。

　　从2002年固安起步，到商业模式的全国“复制”，18载光阴见证了华夏幸福跻身产业地产“王者”的高光时刻，在它身上，我们能看到企业顺势而为的智慧。

　　2020 年全国两会，国务院总理李克强强调，推进新型城镇化【新型城镇化：是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。】，要发挥中心城市【中心城市区域发展的增长极，它通过和区域的互动作用，实现各种要素与资源的最优配置，带动城市—区域共同体的发展。】和城市群综合带动作用。临近年底，最新的“十四五”规划建议中，中央再次强调要建设现代化都市圈的理念。可见，未来的都市圈或城市群是中国经济增长的下一个“新风口”。

　　华夏幸福的经营理念一向与大势不谋而合。华夏幸福秉持“创新驱动、产业优先”的核心战略，凭借PPP(“政府主导、企业运作、合作共赢”)模式及“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的发展理念，打造了一批又一批先进产业集群，为区域提供可持续发展的解决方案。

　　以最早探索产业新城开发的固安为例，在北京天安门正南【正南是动画片《蜡笔小新》中胆小怕事,性格内向,缺少主见,对作任何事都没有信心,当受到打击时,只会以哭解决的小新的同学。】的50公里外，2019年以来，这座河北曾经经济垫底的农业大县正在产业新城的带动下向“科创城市”大步迈进，华夏幸福为固安打造以电子信息、航天航空及装备、生命健康为主导的战略新兴产业格局，吸引了中国航天科技集团【中国航天科技集团简称CASC。】、维信诺【维信诺，成立于2001年，是中国大陆第一家OLED产品供应商。】等众多企业投资入户，带动固安产业集群快速崛起，整体城市面貌焕然一新。

　　固安模式【”固安模式“的创新之处就在于“政府主导、企业运作”。】的成功获得了国家及国际的广泛认可和赞誉，华夏幸福也将该模式复制推广至全国10多个省(市)。

　　得益于我国近二十年来新型城镇化的高速发展，华夏幸福产业新城事业因紧跟国家战略布局而蓬勃发展。不过，对于立志成为行业标杆的企业而言，光有顺势而为还远远不够，企业的成功还取决于其招商能力和运营能力。

　　招商能力是华夏幸福的强项。2012年至今，华夏幸福每一座崛起的产业新城背后总能看到全球或国内知名企业进驻的身影。以几座典型的产业新城为例，安徽舒城产业新城，华夏幸福引入在摄像头模组、指纹识别模组等出货量全球第一的欧菲光【欧菲光是一家国内领先的精密光电薄膜元器件制造商，以拥有自主知识产权的精密光电薄膜镀膜技术为依托，长期从事精密光电薄膜元器件的研发、生产和销售。】；南京溧水产业新城，公司引进全球锂离子【基本信息中文名称:锂离子英文名称:LITHIUM ION CHROMATOGRAPHY STANDARD别名:皮萨草更多名称:Pisa grassCAS号:17341-24-1分子式:Li分子量:6.9405系统编号CAS号：17341-24-1...】电池领军企业——欣旺达【深圳市欣旺达电子有限公司（简称：欣旺达）于1997年成立，开始从事镍氢电池、锂离子电池模组等二次电池模组的研发、生产及销售。】，全球最大的汽车排气系统制造商——佛吉亚【佛吉亚(FAURECIA)是法国标致雪铁龙集团旗下汽车零部件企业，全球第八大汽车零部件供应商，每四辆车中就有一辆使用佛吉亚生产的零配件。】；河北固安产业新城则引进了京东方【京东方科技集团股份有限公司（BOE）创立于1993年4月，是全球领先的半导体显示技术、产品与服务提供商，核心业务包括显示器件、智慧系统和健康服务。】、维信诺、鼎材科技等知名头部企业，当下，华夏幸福的产业新城仍不断吸引海量巨头企业纷纷入驻。

　　其次，运营能力上，作为行业最早“探路者【北京探路者（TOREAD）户外用品股份有限公司创立于1999年，探路者（TOREAD）通过自主知识产权的品牌塑造与推广、产品研发设计、营销网络建设与优化、供应链整合与管理。】”之一，历经18年的产业积淀，华夏幸福形成了一套以战略规划为核心能力，以团队、资本与科技三位一体为支撑的产业发展生态体系，持续为城市导入先进产业集群。

　　华夏幸福将产业发展经验与大数据技术结合，开发出产业大数据平台。截至2020年6月末，华夏幸福产业大数据平台已覆盖企业 8200 万家、园区 6200 个、录入数据 13.2亿条，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。

　　目前，华夏幸福运营的产业新城里，72座实现产业项目签约落地、66座实现回款、22座实现现金流转正。而2020年上半年，华夏幸福共新增176 家入园企业，新增签约投资额 624.6 亿元，其中145家为环京区域以外企业，运营能力雄踞行业前列。

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　　商业地产板块捷报频传

　　并不满足于产业地产上的成功的华夏幸福，2020年备受外界瞩目的另一件大事是：加速布局商业地产及相关业务。目前，华夏幸福商业地产及相关业务取得了突飞猛进的发展。

　　对于商业地产，华夏幸福立志要做中国最好，公司联席董事长、首席执行官暨总裁吴向东曾对“好”作出明确定义，“好城市、好地段、好条件、好产品、好服务、好回报。”，这位曾经操刀“万象城”的商业地产领军人物，在今年取得了丰硕战果。

　　贯彻“六好”标准，华夏幸福频频出手，抢占城市核心“宝地”。资料显示，4月30日，华夏幸福拿下南京南部新城核心区——南京大校场项目；6月19日，华夏幸福夺取广州第三CBD的核心区白鹅潭项目黄金地块；10月21日，华夏幸福再摘廊坊城市新中心——尖塔片区。

　　不枚胜举，包括位于武汉主中心的武汉长江中心及北京平安幸福中心，均为华夏幸福商业地产开发及运营的标杆项目。

　　官方资料显示，今年以来，华夏幸福的商业地产项目在南京、武汉、广州、哈尔滨、廊坊等国内重点城市落地，遍布了京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈。

　　不仅如此，吴向东在今年初曾提到：“2020年，新业务会有城市综合体项目落地，康养事业和长租房会全面展开，同时会有第三方投资者做轻资产输出，另外，华夏幸福要依托科学家学会，以及华夏幸福具有的产城融合的资源和经验，在中国最大的城市扩展科学社区项目，第一个项目正在筹备落地。”

　　构想落地生根，新业务“首秀”表现亮眼。以城市更新、科学社区为例，在涉足城市更新短短不到两年，华夏幸福接连拿下了14个项目，进展迅猛。财报显示，截至2020年10月，在原有11个重点项目基础上，增加了沙浦围、荔苑中兴项目和中堂镇江南项目，现共14个重点项目，覆盖面积近2200万平方米。

　　而在科学社区领域，华夏幸福秉持初心，获得业内的认可。2019年，华夏幸福与世界顶尖科学家协会达成战略合作，2020年，华夏幸福作为参与者拿下了第三届世界顶尖科学家论坛的主要承办权，其中，国家主席习近平向论坛作视频致辞，看好科学社区的未来发展，未来华夏幸福将携手世界顶尖科学家协会，积极参与科学家社区建设，争做创新发展的推动者和实践者。

　　可见，不论是产业新城业务亦或是商业地产及相关业务，华夏幸福整体表现较为进取。其中，基于“新模式、新领域、新地域”策略，华夏幸福在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域均取得较大突破，进一步完善了公司业务结构，实现业务结构多元化。

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　　蓄势待发投资价值有待释放

　　虽然地产股PE(市盈率)一直处于4-5倍的低位，但头部优质房企4倍左右的PE，一定程度上给了投资者不少入场的机遇。截至12月8日收盘，华夏幸福的市盈率为4.68，对此，不少业内人士表示：“其估值被远远低估了”。

来源：财务报告

　　一方面，从基本面分析，华夏幸福的营收和净利润均呈稳步增长的态势。2015年—2019年，华夏幸福营业收入年复增长率达29%，净利润复合增长率为32%。同时，2019年华夏幸福首次进军千亿阵营。

　　稳定、突出的持续盈利能力是华夏幸福最大的亮点，2019年华夏幸福净资产收益率ROE值为35.7%，远超行业11.7%的均值。转眼2020年，华夏幸福盈利指标依旧抢眼，据克尔瑞数据显示，2020年上半年，179家典型房企的毛利率、净利率均值分别为31.3%、9.7%，而华夏幸福则以46.93%、17.55%的突出表现碾压同行。

　　另一方面，市场对华夏幸福明年业绩充满信心。原因在于两个优势，一是华夏幸福产业新城由于采用的是PPP模式，拿地成本处于低位，这意味未来盈利空间巨大，同时，2020年上半年公司产业园区收入结算不断增加，已超过当期房地产开发收入，业绩增长潜力无限。

　　二是华夏幸福商业地产项目地块多数为城市最核心或核心地块，未来随着项目施工建设，将为集团带来源源不断的现金流入。

　　不仅如此，新业务的火速发力亦能为业绩增添无限的想象空间。以城市更新为例，作为房地产行业高毛利板块，由于城市更新拿地成本很低，往往能给企业带来极高的回报，行业中最高的毛利率项目可达70%以上；另外在国家看好科技创新趋势的背景下，科学社区能为企业未来带来更多的发展机遇。

　　需要指出的是，近五年来，华夏幸福一直坚持“高分红”，分红比例屡屡创下新高。2019年，华夏幸福拟向全体股东每10股派发现金股利15元(含税)并以资本公积金每10股转增3股，现金分红45.20亿元，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%。

　　正是基于稳健的发展模式及优异的业绩表现，华夏幸福获得业内频频认可。2020年《财富》中国500强排行榜华夏幸福位列第96名，英国知名品牌价值评估机构Brand Finance发布全球最具价值地产品牌25强中，华夏幸福排名第10位。《福布斯》“2020全球企业2000强榜单”，位居第473位，比2019年上升71个名次，荣膺观点指数研究院发布“2020中国产城发展企业运营表现TOP20”榜首。

　　未来，随着华夏幸福“双轮驱动”战略不断推进，公司有望迎来高质量的发展之路，被市场低估的投资价值，亦将伴随业务的高速上涨，蓄势待发得到进一步的释放。

（文章来源：投资者网）

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