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自8月底监管部门提出“三条红线”政策后,房企纷纷审视自身,加快降杠杆步伐。部分品牌房企在全国开启新一轮降价促销,加速资金回笼。
但与此同时,不少房企仍趁着融资过渡期,加紧发债。贝壳研究院统计数据显示,今年第三季度房企境内外债券融资发行307次,融资规模约3247亿元,同比增长14%,三季度发债规模刷新历史纪录。
不过,从三季度融资结构来看,8至9月,房企连续两个月环比发债规模下降,且降幅逐步扩大,融资监管影响已初步显现。四季度融资规模大概率保持环比下降,因此将进一步加大房企销售端压力,房企为冲击年度目标,抢占“中秋十一”双节假期市场,或多采用促销政策,用回款对冲融资端压力。
与上半年融资利率下降趋势不同,三季度,房企境内外票面利率明显上涨,但目前仍保持中低水平。房企融资需求居高的环境,助推债券利率增高,融资低利率窗口期已过,预计四季度融资利率或将保持增长态势。
据统计,房企年内第三季度到期债务规模2862亿元,较第二季度增长54.4%,相对应的发债规模增长29.7%。四季度到期债务规模折合人民币约2707亿元,较三季度下降约5.4%。
而在销售端,三季度末,楼市进入传统意义上的“金九银十”,但在政府调控以及市场预期的影响下,楼市“金九”并未显现。
贝壳研究院发布的最新统计数据显示,三季度全国66城新房成交量累计同比保持1成降幅。这是由于,自7月以来,深圳、南京、杭州、成都等城市纷纷出台调控升级政策,打击炒房,预防“金九银十”出现大幅市场波动,9月并未带动三季度数据快速上升。
贝壳研究院统计,今年1~9月,66城新房市场累计成交套数同比下滑9.4%,成交面积累计同比下滑8.8%,较二季度累计降幅收窄5~6个百分点,市场恢复速度随着各地调控升级后持续放缓。
具体来看,截至2020年三季度,一线城市新房市场恢复速度最快,三季度成交量环比二季度从下滑幅度最大转为最小。上海、广州、北京成交面积累计降速较前2个季度收窄20个百分点以上。深圳“7·15”新政后,又有“7·29”新政补充,新房成交量增速在调控升级后短期内虽略有回升,但整体调控从严,新房市场年度累计成交面积增速控制在9.4%,套数增速6.3%,预期后续深圳过热态势将持续受到抑制。
二线以下城市累计成交量同比下滑幅度收窄缓慢,调控升级后,市场逐步稳定。其中南京、东莞、成都、扬州前三季度成交面积累计增长10%以上,市场复苏较快。成都9月14日正式出台调控政策,预期第四季度成交面积累计增速逐步收窄。
从二手房市场来看,不同于往年,今年第三季度二手房市场量价持续下行,三季度二手房市场库存走高,重点18城中12城业主涨价次数环比下降。相关数据显示,今年第三季度重点18城二手房实际成交量环比下滑9%。
据贝壳研究院高级分析师潘浩解释,今年8月,房地产市场成交规模亮眼,出现“抢跑”,加之政府密集调控、双节合并等因素,导致今年楼市的“金九”成色不足。但今年9月带看认购指数增长明显,即很多带看并没有转化为当月成交,这或许与消费者预期十一黄金周可能出现打折促销等活动有关。因此,他认为十一黄金周会出现一波新房成交小高峰,这将支撑今年房地产市场的“银十”。
(文章来源:中国经营网)
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