“唯一一家尚未上市的千亿房企”、“唯一一家尚未上市的前30强房企”，对于祥生控股集团而言，今天是撕标签的日子：11月18日，这家老牌浙系房企终于成功登陆香港市场，发行定价为5.59港元，成为年内规模最大的房企IPO。

　　有人说它是房地产行业的黑马，2017至2019年的三年时间里，收入复合增长率达137.6%，建筑面积复合年增长率为104%，更是从亏损直线拉升至盈利超过32亿元。但是另外一方面，其招股书显示，截至今年4月30日，公司资产负债比率为90%；净资产负债比率为426%；现金与短期借款比率为0.5，“三道红线”全踩。而手持现金的规模却逐年减少，上一年度仅24.15亿元。

　　上市首日表现“平淡”

　　11月18日，祥生控股集团在港交所挂牌上市。相比于金辉控股、上坤地产开盘首日曾一度出现破发状况相比，祥生控股的表现“波澜不惊”。

　　其开盘报价5.59港元，市值167.7亿港元。最高报价达到5.6港元，但随后一直保持在5.59港元的水平，且成交量较低。

　　祥生控股集团成立于1995年，起源于浙江省诸暨市。凭借1+1+X的全国化布局的战略，祥生控股在近几年里实现了快速发展。截至2020年7月末，祥生于11个省份45个城市拥有205个处于不同开发阶段的物业项目，包括181个为附属公司开发的项目及24个为合营企业及联营公司开发的项目。

　　招股书显示，2017年、2018年、2019年公司收入分别为62.93亿元、142.15亿元、355.2亿元，三年复合年增长率为137.6%。截至2020年4月30日，营业收入为85.52亿元，同比增长123%。

　　盈利能力上，2017年，公司还有着2.86亿元的净亏损，2018年底就扭亏为盈，净利达到4.28亿元， 2019年底已增长至32.09亿元。

　　招股书没有披露具体的销售数据，但表示，根据中国房地产指数系统的资料，就合约销售而言，祥生控股于2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三，约占浙江省物业合约销售总额的5.1%。于2019年在中国所有开发商中排名第28，约占中国物业合约销售总额的0.7%。据克而瑞数据统计，2019年祥生控股实现签约销售金额1174.7亿元，跨入千亿房企阵营。

　　此外根据国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所及中国指数研究院的资料，自2011年至今，在综合实力方面，公司已连续十年名列“中国房地产百强企业”行列。排名也从2011年的第92位提升至2020年的第27位。

　　负债率居高不下，三道红线全踩

　　对比同行来看，祥生控股的净负债率长期处于高位。2017年净负债率高达1380%，2018年下降至740%，2019年持续下降，但仍达到了360%。今年前4月又回升至430%。这一水平远远高于行业平均值，克而瑞数据显示，2019年中174家房企加权平均净负债率为91.37%。

　　对此，祥生招股在招股书中写道：“我们的净资产负债比率较高，乃由于我们的借款金额相对较大，以及由于先前累计亏损而导致总股本相对较小。”过去三年，祥生控股借款总额(包括计息银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据)分别为258.74亿元、290.65亿元、285.27亿元。而今年前8月就已经上涨至414.41亿元了。

　　而手持现金却一直比较低。2017至2019年分别为32.29亿元、31.14亿元和24.12亿元，2020年4月末为28.26亿元。

　　招股书中披露，截至2020年4月30日，公司的备考资产负债比率为90%；净资产负债比率为426%；现金与短期借款比率为0.5。按照“负债资产比率(按总负债减合约负债除以总资产减合约负债计算)不得超过70%；净资产负债比率(按计息负债总额减现金及银行结余除以权益总额计算)不得超过100%；现金与短期借款比率(按现金及银行结余除以短期计息负债计算)不得低于1.0”的考核标准看，祥生控股已经三道红线全踩。

　　如今，祥生控股的上市之路已经划下句号，但接下来能否赢得资本市场和投资者的青睐，还只能打上一个问号。

（文章来源：南方都市报）

Tags： 祥生控股上市首日表现“平淡” 三道红线全踩显露高负债隐忧