在“房住不炒”的主基调下，房地产企业高负债、高增长的发展或将成为过去，行业将在分化中前行。

　　日前，以城市综合开发为主的上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司【上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司成立于1992年8月30日，公司所发行的A股（600663）和B股（900932）分别于1993年6月28日和1994年11月22日在上海交易所上市交易。】(下称陆家嘴，600663.SH)披露了2020年三季报。

　　数据显示，今年前三季度，该公司营收及归母净利润双双下滑，且进入第三季度以来，其业绩表现相较于第二季度单季并没有改善，其中，第三季度单季营收较第二季度单季下滑16.13%，归母净利润较第二季度单季减少33.15%。

　　此外，该公司经营现金净流量【现金净流量是现金流量表中的一个指标，是指一定时期内，现金及现金等价物的流入（收入）减去流出（支出）的余额（净收入或净支出），反映了企业本期内净增加或净减少的现金及现金等价物数额。】连续两年前三季度为负值。数据显示，截至今年三季度末，该公司经营活动产生的现金流量净额约为-29.17亿元，上年同期为-106.01亿元。

　　近日，标点财经研究院联合《投资时报》对120家A股【A股，即人民币普通股，是由中国境内公司发行，供境内机构、组织或个人（从2013年4月1日起，境内、港、澳、台居民可开立A股账户）以人民币认购和交易的普通股股票。】上市房地产公司【所谓房地产公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。】(按证监会行业分类)的短期偿债能力进行了研究。通过今年三季度末货币资金与短期债务(包括短期借款及一年内到期的非流动负债【非流动负债又称为长期负债。】)计算房企的现金短债比，以此来考量房企的短期偿债能力及缺钱情况，并独家推出了《A股上市房企缺钱报告·2020》。

　　在此次报告中，陆家嘴截至2020年三季度末的现金短债比仅为0.26倍，即有74%的短期债务无法由货币资金覆盖。如此情况使得该公司在46家现金短债比小于1倍的A股房企中排名第10位。

　　截至2020年12月1日收盘，陆家嘴股价收于11.67元/股，最新总市值为470.8亿元。

　　营收逐季下滑

　　突如其来的新冠肺炎疫情对房地产行业造成了较大的不利影响，今年房地产企业前三季度的销售情况显著低于2019年同期。据克而瑞地产研究中心发布的报告显示，今年前三季度，近3成房企业绩完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。

　　公开资料显示，陆家嘴主要从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务，其经营收入主要来源于物业租赁、房地产销售、物业管理及服务、金融服务。其中，房产销售及房地产租赁【房地产租赁是指出租人将土地使用权同地上建筑物、其他附着物或房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。】为该公司创收的主要来源，金融业、物业管理及酒店业务收入目前占比相对较小。

　　日前，该公司披露的三季报显示，今年前三季度其营收为87.01亿元，同比下降16.98%；归母净利润为22.92亿元，同比减少8.13%。其中，第三季度单季实现营收20.74亿元，较第二季度单季下滑16.13%，同比下降9.51%；实现归母净利润6.13亿元，同比增加37.01%，较第二季度单季减少33.15%。

　　可以看到，今年前三季度，该公司营收及归母净利润双双下滑，其中，第三季度单季归母净利润虽然同比有所增加，但从环比增速上看，该公司第三季度单季营收及归母净利润仍呈现双双走弱的态势。可以说，从单季度业绩来看，尽管进入第三季度以来，疫情影响因素已经逐步消除，但该公司第三季度单季业绩并没有较第二季度单季有所回暖，反而呈现走低的趋势。

　　此外，进一步分析来看，《投资时报》研究员留意到，今年第一季度单季至第三季度单季，该公司营收处于连续下降的通道，分别为41.54亿元、24.73亿元、20.74亿元，同时间周期内，其归母净利润也由第一季度单季的7.61亿元减少至第三季度单季的6.13亿元。

　　需要注意的是，第四季度是房企的业绩冲刺季，考虑到该公司今年前三季度营收及归母净利润双降，且第一季度至第三季度营收逐季下滑，盈利表现也不稳健，四季度业绩能否有所回升，仍待观察。

　　陆家嘴2020年第一季度至第三季度各季度营收及归母净利润(亿元)

　　数据来源：根据公开资料整理

　　现金短债比0.26倍

　　三季报显示，截至2020年三季度末，该公司短期借款为159.95亿元，一年内到期的非流动负债【流动负债是指在1年或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务。】为17.37亿元，二者共计177.32亿元，而其货币资金仅为46.17亿元，现金短债比为0.26倍。可以说，该公司货币资金只能覆盖短期债务的26%左右，即货币资金与短期债务之间存在131.15亿元的缺口，债务压力不容小视。

　　此外，截至今年三季度末，该公司流动比率为0.96，上年同期则为1.29；速动比率【速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率，速动资产是企业的流动资产减去存货和预付费用后的余额，主要包括现金、短期投资、应收票据、应收帐款等项目。】为0.36，上年同期为0.4，流动比率及速动比率的走低也从侧面反映了该公司资产变现能力趋弱，偿债压力有所加大。

　　进一步将时间维度来看，以各年前三季度业绩数据为分析基准，《投资时报》研究员留意到，2017年9月30日—2020年9月30日，该公司流动负债在总负债中的占比呈现连续增加的趋势，已由2017年前三季度的57.92%上涨至2020年前三季度的67.5%。

　　需要注意的是，2020年年初至今，该公司已经累计发行四期超短期融资券【超短期融债券是指具有法人资格、信用评级较高的非金融企业在银行间债券市场发行的，期限在270天以内的短期融资券。】，发行金额共计70亿元，所募集资金主要用于归还该公司本部的债务融资工具、有息负债以及流动资金贷款。

　　最新资料显示，该公司此前拟发行50亿元的私募债已获上交所反馈，同时，43.82亿元的小公募债也获得了上交所受理。其中，小公募债期限为不超过10年(含10年)，所募集资金的用途为偿还到期或回售的公司债券本金及利息。

　　随着以“三条红线”为代表的房地产金融审慎管理政策的推出，降低负债、提高运营效率成为房企的主要经营方向，高负债的发展模式不具备可持续性，未来，如何有效降低债务杠杆或将是该公司需要重点思考的方向。

　　三季度酒店物业出租率77%

　　数据显示，该公司长期持有物业涵盖酒店物业、主要办公物业及主要商业物业。

　　截至2020年9月底，该公司主要办公物业中，上海甲级写字楼出租率分别为87%，同比下降3个百分点；天津甲级写字楼出租率分别为67%，同比增加6个百分点；高品质研发楼出租率为79%，同比减少8个百分点。主要商业物业中，上海商铺及天津商铺出租率分别为85%、76%，分别同比下滑3个百分点、18个百分点。

　　可以看到，除天津甲级写字楼出租率呈现出同比增加的现象外，其余主要办公物业及主要商业物业出租率均呈现同比下降的态势，可以说，较去年同期来看，该公司物业出租率仍有一定的提升空间。

　　此外，《投资时报》研究员留意到，截至三季度末，该公司酒店物业出租率为77%，虽然较第二季度末的41%有所回暖，但仍然同比下滑3个百分点；平均租金447.97元/间/夜，较第二季度基本持平，但仍同比减少21.06%。

　　陆家嘴截至2020年9月30日业务情况

　　数据来源：公司三季报

（文章来源：投资时报）

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