从意愿表决到公开招商，康乐、鹭江【鼓浪屿和厦门岛之间的海域，海面上常有很多美丽优雅的白鹭盘旋飞翔，故称之为鹭江。】村巨无霸旧改，终于迈出了关键一步。

　　12月4日，广州公共资源交易中心公示广州海珠区【海珠区位于广州市中部，北部与荔湾区、越秀区、天河区隔珠江相邻，东部、西部、南部分别与黄埔区、荔湾区（含芳村）、番禺区相望，全区总面积90.40平方公里。】凤阳街凤和(康乐村【康乐村位于沙溪镇政府南面1.5公里路程，面积3.5平方公里，人口有3058人，是由原水溪、岗背、板尾园三个行政村于2002年4月合并而成。】、鹭江村)更新改造项目【更新改造项目（renovation and reformation project），是指企业利用基本折旧基金进行改造工作的更新改造项目。】，申请时间为2020年12月4日至2021年1月18日17时。

　　据观点地产新媒体了解，该项目于2011年便开展合作意向企业选定，至今已有近10年之久，直至11月26日经过村集体表决通过，同意公开选择合作企业招商。

　　项目位于广州市【广州，中国第三大城市，中国的南大门、国家中心城市，国务院定位的国家三大综合性门户城市和国际大都市，世界著名港口城市，中国南方的金融、贸易、经济、航运、物流、政治、军事、文化、科教中心、国家交通枢纽，社-guangzhoushi】海珠【广州市海珠区古称“江南洲”，位于广州市的中部，是四面环水的天然良壤，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区，风景秀丽，气候宜人。】区凤阳街道【凤阳街道，隶属于广东省广州市海珠区，地处城乡结合部，全街道总人口数约27万人，面积约10.3平方公里，其中常住户籍人口4.1万人，流动人口约22万人。】，西至瑞康路【瑞康路是广州市海珠区的一条市政道路，呈南北走向，连接新港路与新滘路。】，东至敦和路【敦和路是广州市海珠区的一条市政道路，全长1.7公里，呈西北-东南走向，以广州大道南为中点分为两段，连接新港西路与赤岗。】，南至逸景路，北至新港西路，村内共有居民2856户，户籍人口6664人，总用地面积包括国有土地2.78万平方米、集体土地109.93万平方米。

　　值得关注的是，项目改造投资金额高达346.67亿元(包括但不限于建造费用、拆迁补偿费用、项目前期费用、融资地块土地出让金【土地出让金(land transaction fees) 是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。】)，其中复建安置资金约250.77 亿元，是广州城市更新挂网招商以来，投资总额最大的旧改项目。

　　从体量上看，项目总占地面积约112.71万平方米，改造范围内总建筑面积335.94万平方米，是房企参与的海珠旧改项目中，面积第二大改造片区，仅次于沥滘村【沥滘村是广州市海珠区最大的城中村。】。

　　庞大【基本信息【词目】庞大【拼音】pángdà【释义】大；巨大，很大。】旧改花落谁家？无疑是市场最为关注的。

　　值得一提的是，2019年4月10日，合生【合生，宋代盛行的说唱伎艺，也作“合笙”。】创展集团成功与鹭江村、康乐村签订了旧村改造合作意向协议。

　　广州地产业内人士邓浩志对此表示：“签订合作意向协议与正式的招商并没有绝对联系，这并不代表项目后续的正式合作企业便是合生，只不过合生前期介入抢占了先机。”

　　广州最大旧改

　　从项目本身质素和发展潜力来看，这实际上是一块“大肥肉”。

　　首先，地理位置得天独厚，康乐、鹭江村位于海珠区凤阳街道中大板块，八号线鹭江地铁北面连接中山大学、南接东风村、西临五凤、东面则与大塘村【大塘村地处黄阁镇中心位置，邻近汽车城，全村总户数850户，总人口2865人，辖区面积约为5平方公里。】为临，与繁华的客村【客村位于中国广东省广州市海珠区，是广州的城中村之一。】仅一墙之隔，与广州塔【广州塔（英语：Canton Tower）又称广州新电视塔，昵称小蛮腰。】的直线距离不过约2公里，是广州城市新中轴线重点规划区域。

　　康乐、鹭江村外来人口居多，以“中大布匹市场”而闻名，十几年前由市场自由发展起来，很早便成为广州地区制衣业“最发达的城中村【从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。】”之一，发展至今已是全球规模最大的纺织类专业市场，这里遍地密布作坊工厂，每天有无数服装面料、辅料发往全国各地。

　　据了解，最繁华时，鹭江、康乐两村外来人口估算愈15万。发达纺织专业市场承载庞大的外来就业人口，使得康乐、鹭江村单在土地外包、自建房出租上，便获利不少。

　　根据凤阳街道公布的社员(股东)分红明细表，粗略统计2017年两村总分红约达984万元，2018年，鹭江村村集体经济总收入为35367万元，人均分红为15.83万元；康乐村村集体经济总收入为68109万元，人均分红约24.44万元，是凤阳街道最为富有的经济社。

　　根据设想，改造后的康乐、鹭江村将成为海珠宜居宜商最具发展潜力区域，将依托中山大学等知名品牌资源，引入高新产业，打造高端集聚区，同时凭借纺织经济，打造国际化商贸基地。

　　提及改造，该村村民程先生告诉观点地产新媒体，布匹市场流水盈利很高，海珠区政府早已计划将这片低附加值的区域全部更新，“但打造中大创新科技谷的概念，10年前就已经听过了，这个旧改已经想改很久了，一直改不成。”

　　从此次招商文件来看，项目在改造时间上有着严格的排期要求，如未能按照规定期限完成任何一项工作，将视为竞得人严重违约。

　　具体而言，竞得人需确保2023年底前安置房【安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。】开工建设，2021年12月31日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约，2025年底前基本完成安置房建设。

　　广州中原地产项目部总经理黄韬表示，事实上严格的排期要求是目前广州旧改招商的一个标准做法，可以适当控制好旧改周期，同时也利于维护村民的利益，而2025年底前完成安置房建设的要求其实并不算苛刻。

　　从申请人资格要求来看，该项目在竞标门槛上已经设定了一定的排他性。

　　其中提及，申请人为内地A股【A股，即人民币普通股，是由中国境内公司发行，供境内机构、组织或个人（从2013年4月1日起，境内、港、澳、台居民可开立A股账户）以人民币认购和交易的普通股股票。】上市公司或香港联交所【香港联交所，为香港联合交易所有限公司、香港期货交易所有限公司及香港中央结算有限公司的控股公司，在金融服务业和金融市场内，具雄厚实力的机构近年都会透过整合，以积极迎合各市场参与者的需要。】主板上市公司，2019年总资产不低于1300亿元(或等值外币)，净资产不低于600亿元(或等值外币)，资产负债率【资产负债率又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标,通过将企业的负债总额与资产总额相比较得出,反映在企业全部资产中属于负债比率。】不高于65%，且具有与项目相匹配的自有资金【自有资金是“借入资金”的对称。】及融资能力。

　　同时，于公告发布日前，需在广州市有开发项目且项目竣工面积达500万平方米以上，其中海珠区房屋竣工面积超过150万平方米，以及具备商业开发经验，2015年1月1日至今在中国境内一线城市的商办、科研建筑竣工面积累计超过100万平方米，其中建筑面积达30万平方米的商业综合体至少2个。

　　合生囊中之物？

　　此前于2018年举办的省三旧推介会上，鹭江村、康乐村已被纳入合生的旧改范围内。

　　该村村民告诉观点地产新媒体，合生对此片区域已相对熟悉，此前主要介入鹭江村、康乐村社区进行微改造，此外参与开发周边的配套建设，只不过并没有悉数符合市政验收条件。实际上项目周边所在区域，也有不少合生的楼盘【楼盘指由具备开发资质的开发商承担设计、建设并聚集在某一处进入市场上销售的房子。】。

　　抢占先机的合生后续是否有可能拿下？其目前的资金实力是最为业内所疑虑的。

　　据了解，截至上半年，合生创展资产总值2479.7亿港元，负债总额由上年末1290.88亿港元增加至约1700亿港元，增长31.7%；债务总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元，增长40.2%；今年新增借贷大致730个亿，两年内要偿还的债务300亿，而截至10月份，总合约销售金额为约254.87亿元。

　　2020上半年，合生创展现金短债比为0.9，净负债率为92%，剔除预收款后的资产负债率为66.6% (人民币【CNY，是人民币（Chinese Yuan）的代码，是ISO分配给中国的币种表示符号。】兑港元汇率：1.125647)。

　　实际上，合生早期已有不少广州旧改项目。2018年举办的省三旧推介会上，合生就曾对外披露，目前在广州地区有超10个城市更新项目，包括海珠前进项目、海珠区康乐、鹭江村、番禺新基村、员岗等。

　　不过，其中多个旧改进展缓慢，有四个项目开发超过20年。

　　距离广州地标建筑广州塔不到2公里的海珠区旧厂改造项目合生TIT国际纺织城科贸园便已闲置七年，目前仍没有确定的规划。

　　据管理层于中期投资者会议上称，该项目总量约82万平米，规划有30多万平米可售部分，有些村预计下半年确定下来，顺利的话将在明年推出市场。

　　一直以来，合生已经习惯“高溢价、慢周转”方式，在广州包括骏景花园、珠江帝景、帝景山庄在内的多个项目，开发周期均超过十年。

　　不过合生近年来似乎也开始了规模变速，一方面加快开发节奏和供货，另一方面更趋向于多元化拿地方式，寻找优质项目，并表示可能会进行尝试联合操盘、小股控盘的方式，介入到项目开发过程。

　　今年以来，在广州旧改市场，合生创展亦有不少收获。

　　4月，合生以33.31亿从珠光控股手中接下黄埔区火村旧改项目，项目占地面积接近61.51万平方米；10月8日，再联合知识城(广州)投资集团签约黄埔区九龙镇迳头村旧村改造项目前期服务。

　　广州黄埔区九龙镇迳头村举行旧村改造项目前期服务协议签约仪式，合生创展集团以及知识城(广州)投资集团共同入主该村旧改。

　　至于本次公开招商的康乐、鹭江村旧改，业内分析指，如此大体量的旧改，单靠合生很难吞下。如若抢下，后续并不排除会寻求其他房企合作开发。

（文章来源：观点地产网）

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