上市第三个交易日的恒大【恒大集团（香港联合交易所股票代码：3333，在香港上市），以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。】物业(06666)，今日收盘大跌8.99%，以发行价8.80港元计算，破发9%。

　　今日，港股物业股也集体回调，保利物业(06049)下跌6.12%，融创服务(01516)下跌4.15%。

　　相对于最近同样分拆上市的融创服务，恒大物业表现逊色不少，融创服务目前股价，相对于IPO【IPO全称Initial public offerings(首次公开募股），是指某公司（股份有限公司或有限责任公司）首次向社会公众公开招股的发行方式。】招股价上涨了11.55%。

　　尽管从估值上看，目前恒大物业的PE，比融创服务还低一些。

　　估值

　　恒大物业分拆最大的受益者是恒大。恒大物业分拆上市共发售16.21亿股股票，其中一半是新股，另一半为中国恒大(03333)持有的老股出售。按照发行价，此次恒大物业募集资金额约为71.35亿港元，中国恒大也通过售股获得71.35亿港元收入。

　　恒大物业上市，发行的新股部分进入恒大物业账户，转让的老股部分，进入中国恒大，这部分才可以缓解中国恒大现金压力。众所周知，中国恒大此前通过债转股【所谓债转股，是指国家组建金融资产管理公司，收购银行的不良资产，把原来银行与企业间的债权、债务关系，转变为金融资产管理公司与企业间的股权、产权关系。】等方式破解债务危机【债务危机debt crisis是指在国际借贷领域中大量负债，超过了借款者自身的清偿能力，造成无力还债或必须延期还债的现象。】，通过打折去库存的方式回收现金，又通过拆分上市的方式回笼资金，这是恒大集团【恒大集团简介 　　恒大地产集团是中国十强房地产企业，是中国领先的现代化大型房地产综合开发企业。】处理危机的一系列动作之一。

　　中国恒大最近还增持了恒大汽车，造车是恒大最重要的多元化方向，造车耗费也不低。

　　作为地产巨头的子公司，恒大物业目前主要为中国恒大开发的楼盘【楼盘指由具备开发资质的开发商承担设计、建设并聚集在某一处进入市场上销售的房子。】提供服务。根据招股书，截至6月30日，恒大物业共签约1354个项目，总签约面积为5.13亿平方米，其中在管面积为2.54亿平方米。

　　恒大还在不停卖房，所以市场预估，恒大物业规模和盈利还将快速增长。

　　按照再管面积计算，恒大物业排在万科物业【万科物业（全称：万科物业发展有限公司）是万科企业股份有限公司的控股子公司，专注于住宅物业服务、商写物业服务、开发商服务、资产服务、楼宇智能化服务和基于客户移动互联网终端六大业务单元。】、碧桂园【碧桂园，成立于1992年，2007年在香港联交所主板上市，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团；碧桂园在房地产领域开创出独具特色与核心-biguiyuan】服务、彩生活、保利物业之后。

　　万科物业是所有物业公司中营收最高的公司，不过目前还没有上市，目前上市市值最高的是碧桂园服务，市值为1341亿港元。

　　根据恒大物业2019年净利10.38亿元计算，2019年市盈率【市盈率（Price earnings ratio，即P/E ratio）也称“本益比”、“股价收益比率”或“市价盈利比率（简称市盈率）”。】大约78倍。碧桂园服务静态市盈率【静态市盈率是市场广泛谈及的市盈率，即以目前市场价格除以已知的最近公开的每股收益后的比值。】则为72倍，两家公司相差并不大。而碧桂园服务的市值比恒大物业还高不少，这也是此前不少投资者看多恒大物业的原因之一，碧桂园服务为恒大物业撑高了天花板。

　　尽管设置了绿鞋制度，不过今日大幅下跌，并没有遇到像样的多头支撑。

　　增速

　　物业类公司财报都跟打了气一样，使劲往前跑。

　　恒大物业2019年收入为81.68亿港元，按年增21.2%；纯利【纯利又称作净收益，是常在企业中被使用的会计名词，指一特定时间内，公司的总收入减去所有相关的支出。】为10.3亿港元，按年增长2.79倍。2020年上半年收入49.96亿港元，按年增26.86%；纯利12.58亿港元，按年增长172%。

　　碧桂园服务2019年收入为96.45亿元，同比增幅约106.3%。今年上半年收入约62.7亿元，同比增长约78.4%，净利润约13.3亿元，同比增长约61.6%。

　　恒大物业最近三年增长迅猛，2017-2019年其收入分别为43.99亿元、59.03亿元及73.33亿元，复合年增长率【复合增长率一项投资在特定时期内的年度增长率计算方法为总增长率百分比的n方根，n相等于有关时期内的年数...】为29.1%；同期净利润为1.07亿元、2.39亿元及9.31亿元，复合年增长率达195.5%，在中国物业服务20强企业中增长率最高。毛利率增长迅猛，由2017年的9.8%大升至2019年的23%，2020年上半年升至38.2%。

　　恒大物业最近三年增速快，还快不过融创服务。2017年-2019年及截至2020年一季度，融创服务的营业收入分别约为11.11亿元、18.41亿元、28.27亿元及7.18亿元；同期的净利润分别约为4300万元、9830万元、2.70亿元及6730万元；同期的毛利率分别为21%、23%、25.5%及19.6%。融创服务的毛利率相对稳定，没有恒大物业那样升幅巨大。

　　不过，恒大物业相对碧桂园服务和融创服务不足之处是，前者主要靠大股东手中拿项目，后两个公司相对多元，特别是融创服务实控人很擅长并购，这两年也做了一些物业并购。另外碧桂园服务业务相对多元，给了市场更多想象。

　　近期物业股上市频繁破发，比如10月22日，当代置业旗下的第一服务控股(02107)上市首日跌26.67%。11月30日合景悠活(03913)上市跌22.94%。这主要是因为发行价格较高，市盈率普遍在50倍以上。

（文章来源：e公司）

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